트럼프 전 대통령의 '관세 재시행과 일시 중단'이 반복되면서 미국 경제 전반에 파장이 커지고 있다. 관세 정책의 혼선은 기업뿐 아니라 일반 소비자와 주택 소유자 심리에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 심지어 그동안 금리 인상에도 굳건하던 미국의 고가 주택 시장마저도 지난주 4월 3~4일, 주식 시장이 양일간 총 6.6조 달러의 시가총액을 사라지자 거래 성사가 바로 코 앞이던 고가 주택 딜들이 취소되기 시작했다. 참고로 상위 5%의 고급 주택 가격은 2024년 2분기에 전년 대비 8.8% 상승하며, 일반 주택의 두 배 넘는 가격 상승률을 보이며 어딜 가나 '비싼 집은 더 비싸지는'양상을 보이는 듯했다. 하지만 집값, 정말 빠질까?
📍계약 취소가 된 미국 고가 주택은 어디?
1. 뉴욕 레녹스 힐
- 뉴욕 레녹스 힐(Lenox Hill)의 4 베드룸 공동주택(co-op)이 1,025만 달러에 시장에 나온 지 1년 만에 성사될 뻔했으나 트럼프 대통령의 관세 발표 이후 주식시장 폭락으로 취소되었다.
2. LA 벨에어
- 벨에어(Bel-Air)에서 약 6,500만 달러 규모의 거래가 무산됐다.
- 해외투자자가 6개월동안 찾아다니며 공들여 찾은 집이었지만, 트럼프 관세 소식에 계약금도 날리고 일단 관망하기로 했다.
3. 마이애미
- 중국 수입과 관련된 사업을 운영하는 한 고객이 코럴 게이블스(Coral Gables)의 저택 4,200만 달러 규모의 거래를 보류했다.
- 베네티안 아일랜드 (마이애미의 고급 주택이 즐비한 매립섬)의 13백만 달러 부지 매물을 보던 개발업자도 수입 원자재 비용에 대한 불확실성에 계약을 우선 철회했다.
4. 브루클린:
- 브루클린 파크슬로프(Park Slope)에서 체육관을 운영하는 한 부부도 약 400만 달러의 브라운스톤 (브루클린 지역에 있는 상징적인 주택 유형) 구매를 포기했다.
5. 휴스턴 외곽
- 부동산은 4월 6일 130만 달러에 구두계약을 받았지만, 계약서는 오지 않았고 4월 7일 “고객이 시장 상황을 불안해해 오퍼를 철회했다”는 연락만 받았다.
6. 뉴저지 고성
- 워싱턴주에서 온 구매 예정자 부부는 995만 달러의 뉴욕에서 30마일 떨어진 8 베드룸 성에 대한 딜을 4월 8일 철회, 이유는 단순했다 '경제 상황이 불안하다는 것.'
🏠 집을 사거나 팔기, 지금이 맞을까?
"사람들이 일자리 안정성에 대한 불안을 느끼면 집을 안 사려고 할 겁니다."
— 더피(Duffy)
미국은 전체 가구의 60%가, 주택 보유자 중 70%가 주식을 보유하고 있다. 주가 하락은 부유층들의 소비 여력과 심리에도 여력을 준다. 따라서 이번 주식 시장 변동성이 이들의 자산 가치에 직접적인 타격을 주며, 주택 구매 심리에도 영향을 준 것으로 보인다. 심리적인 불확실성만으로도 구매 및 매도 의사결정이 지연되는 경우가 많다. 심지어 모기지 금리도 상승세로 전환했다. 이유는:
- *연준(Fed)이 인플레이션을 '일시적이 아니다'라고 판단
- 금리 인하에 조급함이 없다는 입장 천명
- 시장은 이제 '경기 침체+고금리'인 스태그플레이션 가능성을 반영, 이에 장기채 금리가 급등하면서 모기지 금리까지 끌어올림
🧱 관세가 주택 건설비에 미치는 영향
최근 발표된 관세로 인해 단독주택 건축 비용이 약
$9,200 증가
-NAHB(전미주택건설협회) 분석
집을 사는 것만으로도 충분히 스트레스를 유발하는데, 최근에는 관세 이슈까지 더해져 많은 이들이 더욱 불안해하고 있다. 무역 정책이 어떻게 전개될지 아무도 확신할 수 없는 상황에서, 건설사·공급업체·소비자 모두가 ‘결정을 미루거나’, ‘투자를 줄이거나’, 혹은 ‘미래 위험을 대비해 가격을 인상’하게 된다는 것이 전문가들의 지적이다. 다만, 관세 상승은 사실 집값에는 상승 압력 요인 인다. 특히 신규 주택 건설 비용 중 약 7%는 수입 자재에 의존하기 때문이다. 4월 7일 추가 발표된 캐나다산 목재 34% 관세 부과는 기존 예상보다 훨씬 큰 충격을 줄 가능성이 있다. 심지어 관세 외에도 대표 수입 자재로는,
- 캐나다산 소프트우드 목재
- 멕시코산 석고보드(드라이월)
- 중국산 가전제품
🪵 미국의 자급 자재 전환? 시간 걸린다
물론 미국에도 나무는 많다. 3,000억 그루 이상의 나무를 보유하고 있지만, 지금 당장은 미국 내 제재소(sawmill)는 아직 수요를 충족할 만한 생산능력을 갖추지 못해 산업 인프라가 부족한 게 현실이다. 한편 지금처럼 경기 불확실성이 커지면 설비 확장이 필요하더라도 기업들이 장기 투자와 고용 결정을 내리기 어렵다.
👷이민 노동자 문제도 변수
미국 건설업은 이민자 노동력에 크게 의존하고 있기 때문에 합법 체류자라도 이민 단속에 대한 두려움 때문에 출근을 꺼린다면, 전체 건설 업계에 큰 영향을 줄 수 있다는 것이 업계 분석이다.
🏘️ 한편 집을 팔까? 아니. 일단 "이사보다 수리"… 집 고치는 수요는 오히려 ↑
“지금 집을 파는 건 수천 달러 손해가 날 수 있어요.
차라리 지금 가진 조건 안에서 수리하는 게 더 경제적이에요.”
— ABC 뉴스 중
현재 미국 주택 시장은 다음과 같은 구조적 문제를 안고 있다. 이 때문에 많은 사람들이 더 큰 집으로 이사 가는 대신, 기존 집을 리모델링하는 방향을 선택하고 있다.
- 기존 주택 공급 부족
- 팬데믹 시기 체결한 3~4%대 저금리 모기지 보유자 증가
- 금리 상승으로 인해 기존 집을 파는 것 자체가 손해
🔨 리모델링 업계는 "오히려 기회다"
“지금은 오히려 리노베이션 시장에 단기적 수요 급증이 올 수 있어요.
결국 새 집 짓는 것보다 기존 집 고치는 게 훨씬 저렴한 선택이 될 겁니다.”
리모델링 전문가 그렉 허스(Greg Hearth)는 관세로 인해 자재비는 일시적으로 오르겠지만, 장기적으로는 사람들이 이사를 미루고 리모델링 수요가 증가할 것으로 전망했다. 결국 관세와 경제 불확실성 속, ‘이사’ 대신 ‘리모델링’이 새로운 주거 전략으로 떠오르고 있다.
역시 위기 속에는 늘 기회도 숨어있네요.
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