🐉 중국 부동산 시장, 드디어 바닥 찍나?

최근 UBS를 포함한 글로벌 금융기관들이 잇달아 중국 부동산 시장의 바닥 징후를 포착하고 있다는 분석을 내놓고 있다. CNBC가 분석한 바에 따르면, 중국의 5대 주요 도시에서 기존 주택 판매량이 전년 동기 대비 주간 기준으로 30% 이상 증가, 몇 년간 침체를 겪었던 중국 부동산 시장이 드디어 안정을 찾을 수 있을지에 어느 때보다 관심이 집중된다. 아무래도 최근 중국 증시가그동안의 설움에서 벗어나 질주를 하고 있는터라 이러한 중국 내 부동산 시장 안정 및 내수 시장 회복 시그널이 중요한 타이밍이기 때문이다. Nomura의 루 팅(Ting Lu) 수석 이코노미스트는 “부동산 시장이 실질적으로 안정되지 않으면 중국 경제의 회복도 어렵다”고 설명하기도했다.

출처: Newsweek

🚨UBS: "긍정적인 신호가 나타나기 시작했다"

2021년 시작된 부동산 위기를 가장 먼저 포착했던 애널리스트로도 유명한 UBS 인베스트먼트 뱅크의 존 램(John Lam) 아시아태평양 부동산 리서치 총괄은 “4~5년의 하락 사이클을 지나 비교적 긍정적인 신호들이 관측되고 있다”며, “물론 전국적인 현상은 아니지만 과거와 비교하면 확실히 나아지고 있다”고 밝혔다. 1선 도시* 의 재고 회전율은 평균 14개월로 회복해 2015년과 같은 수준으로 돌아갔으며, 덕분에 부동산 개발업체들이 토지 비축량을 늘리고 더 좋은 품질의 아파트를 건설해 더 높은 가격에 판매할 수 있다고 설명했다. UBS는 이러한 추세를 바탕으로 기존 주택 거래 비중이 2026년까지 전체의 절반에 이를 것으로 예상하고 있으며, 주택 가격도 2026년 초에는 안정될 것으로 전망하고 있다. 한편 UBS는 과거 2014~2015년 부동산 시장 반등 시점의 네 가지 지표에 주목하라고 전했다.
 

<바닥 징후를 보여주는 네 가지 핵심 지표>

2025년 2월 기준, 아래 지표 중 임대료를 제외한 세 가지 지표가 이미 개선세를 보이고 있다고 분석했다

1. 낮은 주택 재고
2. 상승하는 토지 프리미엄
3. 증가하는 기존 주택 거래
4. 임대료 상승

 

*1선 도시에는 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등이 있음. 중국은 전국 도시에 5개 등급을 매기는데 1선 도시는 인구 1000만 명 이상, 국내총생산(GDP) 1조 위안 이상의 대도시이며 2선 도시는 인구 500만~1000만 명, GDP 2500억 위안의 중간급 도시임
 

📈 정책과 외국인 투자, 반등 가능성을 높이다

중국 정부는 2023년 9월, 부동산 시장의 하락세를 “멈춰야 한다”고 공개적으로 언급하며 다양한 정책적 대응에 나섰고, 이후 더 강력한 부양책이 발표되자, 시장에서는 본격적인 반등 기대감이 퍼지기 시작했다. 특히 최근 싱가포르 개발사들이 상하이에서 토지를 매입, 인베스코는 중국 임대주택 전문업체 즈룸(Ziroom)과 합작해 베이징에 대규모 임대주택 개발을 추진 중인게 알려지며 외국인 투자에 대한 기대감도 커지고 있다.

• S&P는 2025년 하반기 시장 안정화를 전망하며, "2차 시장 거래 급증이 1차 시장 회복의 선행지표"라고 분석
• Macquarie는 주택 재고 감소, 전세 수익률과 대출금리 격차 축소 등을 바닥 신호로 평가
• HSBC는 ‘10가지 바닥 징후’를 제시하며, 외국인 투자 유입 역시 주요 신호라 분석

 

🐲 중국 정부의 정책 변화가 반가운 이유

사실 지금의 중국의 부동산 경기 침체의 배경엔 정부의 규제가 한 몫 했었기 때문이다. 2020년 말, 중국 정부는 빅테크 기억들 때려잡기에만 혈안이 되어있었던 것이 아니라 집값 안정화라는 명분 하에 부동산 개발사들을 겨냥해 '위법 행위 처벌 강화 목적의 규제안' 등을 발표하며 당시 중국의 2대 부동산 개발업체였던 헝다 그룹이 파산 위기 (결국 2024년 1월에 홍콩서 청산 명령)에 내몰렸다. 이에 더해 상해시는 부동산 증여에 대한 규제도 강화했고, 모기지 대출 금리도 인상해버리면서 중국 내 부동산 시장 뿐만 아니라 금융시스템 전반이 빠르게 얼어붙어 버렸다.

지난 4년간 암흑기를 거친 중국 부동산 시장 (출처: 로이터)

 

🤨 하지만 아직은 갈 길이 멀다

물론 이러한 긍정적인 신호에도 불구하고, 아직 전체 부동산 시장의 회복세는 여전히 제한적인 것도 사실이다. 공식 통계에 따르면, 2025년 1~2월 부동산 투자는 전년 대비 약 10% 감소했고, 신규 주택 착공 증가율은 -29.6%로 심각한 위축세를 보이고 있다. 또한, 기존 주택(2차 시장)의 회복은 주로 일반 소비자들에게 긍정적인 영향을 주는 반면, 매출의 대부분이 신규 분양(1차 시장)에 의존하는 대형 개발업체들은 여전히 어려움을 겪고 있다. 실제로 이러한 개발업체들 중 S&P는 반커(Vanke)를 신용등급 감시 대상에 올리고, 롱포(Longfor)의 신용등급을 하향 조정하기도 했다. 
 
한편 2월 들어서는 주택 가격이 다시 하락세로 들어섰다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면, 국영 보조주택을 제외한 70개 도시의 신규 주택 가격은 2월 한 달간 전월 대비 0.14% 하락, 이는 1월의 -0.07%보다 낙폭이 두 배로 확대된 것으로  기존 주택 가격도 전월과 동일한 -0.34% 하락세를 이어간 것으로 확인되었다. 최근 6개월 간 가장 부정적 흐름으로, 최근 정부의 다양한 부양책에도 불구하고, 부동산 시장이 아직 바닥을 다지지 못했다는 우려도 여전하다.
 

출처: 블룸버그

🐼 결국 미래 세대의 소비와 신뢰 회복이 중요

중국 부동산 가격 안정화가 내수 시장 회복으로 연결되는 아름다운 그림이면 좋겠지만, 문제는 중국 부동산 가격이 바닥을 찍고 양극화가 심화될 것이란 예상도 만만치 않다. 한편 뱅크오브아메리카가 중국 소비자들 대상으로 진행한 설 연휴 소비 관련 설문조사에 따르면, 최근 중국의 소비 감소 이유로 ‘자산 가격 하락’은 비교적 낮은 순위였으며, ‘현금 부족’과 ‘미래에 대한 비관’이 더 큰 요인이었다. 결국 노동시장 회복, 미래 소득 기대 향상, 소비자 신뢰 회복 등 실질적인 경기 부양책과 사회내 신뢰 구축이 필요해 보인다.